Задаток, аванс, предварительный договор при сделках

Сделка по покупке-продаже земельного участка чаще всего представляет собой сложный многоступенчатый процесс, состоящий из нескольких этапов, разнесенных во времени. Сюда можно включить выбор участка, переговоры с владельцем о цене, заключение договора, оплата и регистрация сделки.

Однако, даже при наличии у продавца и покупателя обоюдного желания заключить сделку, далеко не всегда это удается сделать немедленно, гладко и без проблем. Например, покупатель готов купить участок в Подмосковье, но в текущий момент не располагает необходимой суммой денег (при том, что в обозримом будущем ожидает её поступления). Или же продавец, которого всё устраивает в условиях сделки, ещё не подготовил пакет документов, требуемых для её совершения. В подобных случаях стороны откладывают сделку на некоторый срок, принимая при этом определенные меры для её обеспечения в будущем.

Одной из таких распространенных мер является аванс - уплата покупателем вперёд некоторой части от общей суммы сделки. В случае доверительных отношений между продавцом и покупателем передача аванса часто рассматривается ими как гарантия совершения сделки. Однако, с юридической точки зрения, аванс никого ни к чему не обязывает. В случае отказа от сделки по желанию любой из сторон, аванс просто-напросто возвращается покупателю и никоим образом сделку не обеспечивает.

Более надёжной формой обеспечения является задаток - тоже денежная сумма, уплачиваемая вперёд в счёт общей суммы сделки. Чем же он отличается от аванса? - возникает законный вопрос. По сути, только названием. Но, в отличие от аванса, это название уже ко многому обязывает. Дело в том, что понятие задатка определено в Гражданском Кодексе РФ (ст. 380), а следующая ст. 381 определяет ответственность "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка".

Очевидно, что такой подход дисциплинирует обе стороны договора, поскольку отказ от совершения сделки ведёт к ощутимым финансовым потерям. Но для этого важно совершить в письменной форме соглашение, в котором следует непременно назвать передаваемую вперёд сумму именно задатком и никак иначе. Формальность, скажут некоторые, - но закон есть закон и в случае судебного спора только скрупулезное соблюдение всех формальностей позволит защитить свои права. 

Некоторые юристы полагают, что в формулировках статей 380 и 381 присутствует законодательная лакуна, а именно: фразу, что задаток вносится "в доказательство заключения договора" следует трактовать так, что договор к моменту уплаты задатка уже заключён (а задаток выступает как доказательство факта сделки). Следовательно, считают они, задаток не может являться средством обеспечения сделки, рассчитанной на заключение договора в будущем. Возможно, они и правы, поскольку на практике сейчас распространена более сложная (но и надёжная) схема обеспечения: предварительный договор с задатком.

Согласно ст.429 ГК РФ, "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором". К этому предварительному договору стороны прилагают соглашение о задатке. Не углубляясь в юридические дебри (а полемики между юристами по поводу безупречности такой схемы было предостаточно), отметим главное: Верховный Суд РФ в своём Бюллетене от 11 ноября 2008 года совершенно четко разъяснил:

  • Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
  • Доводы... о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе.

Таким образом, на текущий момент правильной и юридически безупречной формой обеспечения сделки с недвижимостью, поддержанной безусловным авторитетом Верховного Суда РФ, является предварительный договор с задатком.     

Вернуться в раздел: Участки в Моск.обл.