Продажа садовых участков в Подмосковье

Люди, которые интересуются приобретением земельного участка в Подмосковье и регулярно просматривают объявления о продаже участков, обязательно встречают в каждом из них аббревиатуры СНТ (садовое некоммерческое товарищество), или ДНП (дачное некоммерческое партнерство), или ИЖС ПМЖ (индивидуальное жилищное строительство для постоянного места жительства) и тому подобное. Далеко не все покупатели чётко разбираются, в чём разница. Это создаёт почву для спекуляций со стороны агентов или собственников, продающих участок без посредников, которые не прочь рассказать покупателю, что продаваемый участок, имеющий, например, назначение для ИЖС, самим своим статусом принципиально лучше, чем участки в СНТ (или наоборот). На самом деле, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Попробуем разобраться в сути дела.

Итак, что означает купить участок в Подмосковье в СНТ (садовом некоммерческом товариществе) и чем такая покупка отличается от приобретения другой земли - дачного участка или участка под ИЖС ПМЖ? Можно ли на садоводческом участке возводить дачу для отдыха или следует, не покладая рук, заниматься исключительно разведением садов? Что подразумевается под выражением "дачный участок в СНТ"?

Подразделение земель, выделяемых в личное пользование граждан на участки под жилищное строительство, участки под дачи, а также садовые и огородные участки возникло ещё в очень далекие советские времена и причину теперь понять сложно. Из соображений здравого смысла, казалось бы, если гражданину предоставляется земельный надел, то он будет там что-либо выращивать или отдыхать, а для этих нужд поставит на участке дом, где мог бы жить поближе к своему натуральному хозяйству. Тем не менее, ещё с советского времени берёт начало разграничение этих четырех разновидностей участков в правах: от полноправного ПМЖ (где можно было построить дом для постоянного жилья, а также вести садовое и огородное хозяйство) - до почти бесправных огородных наделов, где строительство любого сооружения считалось нарушением, а разрешено было только выращивать овощи.

С изменением общественного строя ситуация стала выправляться в сторону здравого смысла. Дачные, садоводческие и огородные кооперативы преобразовались в некоммерческие товарищества или партнерства (ДНТ, СНТ и ОНТ), а закрепленные за ними юридические права на землю постепенно "подтягиваются" к полномасштабным правам ПМЖ. Согласно ст. 1 Федерального закона № 66ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г.:

Садовый земельный участок - участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Дачный земельный участок
- участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха, с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Из положений закона следует, что после 1998 г. дачные участки фактически уравнялись в правах с ПМЖ (поскольку на них теперь также можно при желании построить жилой дом с правом регистрации), а участки в СНТ приобрели статус, ранее принадлежавший дачным. На данном этапе как дачные, так и садоводческие участки в Подмосковье могут на законных основаниях использоваться для дачного отдыха, а вовсе не только для  выращивания сельскохозяйственных культур. Как на дачных, так и на садовых участках владельцы вправе возводить жилые строения - то есть, дачи. Отсюда и распространенное выражение "дачный участок в СНТ".

О понятии "жилое строение" необходимо сказать отдельно. Не углубляясь далеко в юридические дебри, отметим, что термин "жилое строение" не равносилен понятию "жилой дом" и что для владельцев участков в СНТ и ДНТ это является благом:

  • Для строительства жилого дома (ИЖС) требуется: разрешение на строительство от органа местного самоуправления, градостроительный план участка, схема планировочной организации земельного участка и многое другое, включая хождение со всеми этими документами по многочисленным инстанциям.
  • Для возведения жилого строения не требуется вообще ничего. Вы можете построить на участке в СНТ отличный дом по своему желанию без всяких разрешений и согласований и без проблем зарегистрировать право собственности на него.

Таким образом, если Вам кто-то пытается доказать, что только на участках с целевым назначением под ИЖС Вы сможете построить настоящий, полноценный жилой дом, то это будет неправдой. Правдой будет то, что на участке под ИЖС Вам придётся строить и регистрировать сооружение в соответствии с юридическим определением "жилой дом", и, соответственно, пройти все круги бюрократического ада. Но точно такой же дом на участках в СНТ будет юридически считаться "жилым строением", а значит, при строительстве и регистрации Вы избежите бюрократических процедур.

Какого рода "жилое строение" владелец вправе возвести на садовом участке в СНТ прокомментировал Государственный регистратор С.А.Ковалев:
"По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) – жилыми строениями...
В таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах – высотой не более трех наземных этажей, площадью – не более 1500 кв.м., отступ от границ участка – на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки".
Как видим, строение на садоводческом участке может быть весьма внушительным и в большинстве случаев "перекрывает" все возможные запросы и даже строительные причуды приобретателей земли.

Реально существенное отличие заключается в том, что при покупке участка для ИЖС автоматически приобретается непосредственное право на регистрацию своего проживания в построенном доме как ПМЖ - то есть, на прописку. Регистрация в жилых строениях на участках в СНТ в принципе тоже возможна, но значительно более хлопотна, поскольку норм прямого действия на этот счёт не имеется, а есть лишь Постановления Конституционного Суда РФ, о том, что такая регистрация "не запрещена". И чтобы реализовать на практике данное постановление по его существу, потребуется немало странствий по бюрократическим коридорам. 

ВАЖНО! Последнее Постановление КС РФ от 30.06.2011 фактически разрешило без ограничений прописку (регистрацию) в жилых строениях на участках в СНТ!

Таким образом, можно сделать следующие выводы. При покупке участка в Подмосковье его статус (садовый или ИЖС) сам по себе не является ни плюсом, ни минусом. Всё зависит от ваших конкретных жизненных планов. Если, например, Вы москвич, которого не волнуют вопросы прописки (регистрации), а главная цель - без проблем построить дачу для отдыха, то купить участок в СНТ или ДНП - отличное решение, дающее возможность построить дом по своему вкусу без бюрократических процедур. Если же, напротив, Ваша цель обосноваться на постоянное жительство в окрестностях Москвы, то правильней будет покупать участок конкретно под ПМЖ ИЖС. Но тут придётся перетерпеть немало беспокойств, связанных с оформлением разрешения на строительство жилого дома.

Вернуться в раздел: Продажа участков.